「不動産を相続したら税金はいくら？」その疑問に答えます

不動産を相続した際、まず気になるのが「相続税はどれくらいかかるのか？」という点ではないでしょうか。実家や土地、収益物件など、不動産は相続財産の中でも評価が難しく、税金の負担にも大きく関わる重要な資産です。

とはいえ、すべての相続に税金がかかるわけではありません。

相続税には「基礎控除」があり、一定額までは非課税となります。また、「評価減」という制度を上手に活用することで、税負担を大きく軽減できるケースも多く見られます。

この記事では、不動産相続にかかる税金の基本、基礎控除や評価減のしくみ、そして2024年4月に施行された法改正（相続登記の義務化）にも触れながら、相続税の仕組みをやさしく解説します。相続で損をしないために、正しい知識を身につけておきましょう。

不動産相続の税金とは？まず押さえたい基本

相続税とは、亡くなった方の財産を受け継ぐ際に課される税金です。不動産、現金、預金、有価証券、車、貴金属など、相続対象となるあらゆる資産が対象になります。

その中でも不動産は特に税務上の扱いが複雑かつ重要な資産になります。

不動産を含む相続財産にかかる税金の概要

相続税は、亡くなった方が所有していたすべての財産の合計額（課税価格）から「基礎控除額」などを差し引いたうえで、法定相続人の取得割合に応じて計算されます。対象となる財産には、不動産、現金、預貯金、株式、生命保険金、車、骨董品などが含まれます。

中でも不動産は金額が大きくなることが多く、相続税の課税対象額や納税額に与えるインパクトが非常に大きいのが特徴です。

現金・預金と不動産の税務的な違い

現金や預金はそのままの金額が評価額になりますが、不動産は実勢価格ではなく、路線価や固定資産税評価額などの「評価額」で計算されるため、実際の市場価格よりも低く評価されるケースが多いです。

この違いは、相続税の計算に大きく影響します。たとえば、5,000万円で売却できる不動産であっても、評価額が3,000万円であれば、その分だけ課税対象が軽減されることになります。

なぜ「評価額」が重要なのか？

相続税を計算する際、不動産の評価額が高くなると、それだけ課税対象が大きくなり、結果的に納める税金も増えることになります。

一方で、評価額を適正に、または可能な限り低く抑えることができれば、節税につながります。

• 土地であれば「路線価方式」や「倍率方式」
• 建物であれば「固定資産税評価額」

これらをもとに評価額は算出されます。また、小規模宅地等の特例などを使えば、最大80％の評価減が適用されることもあります。

したがって、相続財産に不動産が含まれている場合は、正確な評価が何より重要です。適正な評価と制度の活用によって、納税額に大きな差が生まれるのです。

このように、基礎控除額の仕組みと計算方法を理解することは、不動産を含む相続財産の全体像を把握し、早めに対策を講じる第一歩となります。

相続税を軽減する「基礎控除額」の仕組み

不動産を含む相続財産に対して課税される相続税ですが、すべてのケースで税金がかかるわけではありません。実は、相続税には「基礎控除額」という仕組みがあり、一定の金額までは非課税となっています。

この控除制度を正しく理解することで、

• 「自分たちに相続税がかかるのかどうか」
• 「今後どれくらいの財産までなら非課税か」

といった見通しを立てやすくなります。

基礎控除額とは

基礎控除額とは、相続財産全体からあらかじめ差し引くことができる非課税の枠のことです。

これにより、相続税の課税対象となる財産額を圧縮できるため、多くの家庭では相続税が発生しないこともあります。

現行（2024年時点）の計算式は以下の通りです。

3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）

この計算式に基づいて算出される控除額を、相続財産の合計額から差し引いた残りが課税対象になります。

たとえば、相続財産が4,500万円で、法定相続人が3人いる場合は、

• 基礎控除額：3,000万円 ＋（600万円 × 3人）＝ 4,800万円
• 相続財産：4,500万円
• → 非課税（相続税は発生しない）

このように、相続税が課税されるかどうかのボーダーラインを見極めるためにも、基礎控除額の理解は非常に重要です。

具体的な計算例

それでは、実際に計算してみましょう。以下のような条件の場合を考えてみます。

• 相続財産：5,000万円（不動産＋預貯金等）
• 相続人：配偶者（妻）＋子ども2人（合計3人）

この場合の基礎控除額は、

• 3,000万円 ＋（600万円 × 3人）＝ 4,800万円

よって、課税対象となるのは、

• 5,000万円 − 4,800万円 ＝ 200万円

つまり、このご家庭では相続税の対象となる財産額は200万円のみです。

さらに、配偶者には「配偶者の税額軽減」という制度があり、一定の条件下では1億6,000万円までの相続財産は非課税とななります。そのため、実際にはこのようなケースでも相続税が発生しない可能性が高いです。

不動産評価減で課税対象を減らす方法

不動産を相続する場合、その価値の大きさから相続税の対象になりやすいと感じる方は多いでしょう。

しかし、相続税の計算に用いる不動産の「評価額」は、実際の市場価格（売買価格）とは異なります。

そのため、条件によっては大きく評価が下がる可能性があります。

この「不動産評価減」の仕組みを知ることで、課税対象となる相続財産の金額を減らし、結果として相続税を軽減することが可能になります。

土地・建物の評価の基本ルール

相続税計算に用いる不動産の評価方法は、主に以下のような基準に従って行われます。

■ 土地の評価：路線価方式または倍率方式

土地の評価額は、国税庁が毎年発表している「路線価」をベースに算出されます。

路線価とは、道路に面する土地1㎡あたりの価格を示すもので、実勢価格（市場価格）の約70〜80％程度が目安です。路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて計算します（倍率方式）。

■ 建物の評価：固定資産税評価額を使用

建物については、市区町村が決定する「固定資産税評価額」がそのまま相続税の評価額になります。これも一般的に実勢価格よりかなり低く評価される傾向にあります。

つまり、評価上は市場価格よりも低くなります。そのため、それだけで課税対象額が圧縮されるケースが多くあります。さらに、土地や建物の条件によってはさらに評価を下げる特例や補正が使えます。

次項で詳しく見ていきましょう。

評価額が下がる代表的なケース

不動産評価減にはさまざまなパターンがありますが、以下のような条件下では、評価額をさらに低く抑えることができます。

■ 小規模宅地等の特例（最大80%評価減）

一定の条件を満たすと、被相続人の自宅や事業用地について最大80％の評価減が認められる特例です。

たとえば、配偶者や同居の子がそのまま自宅を引き継ぐ場合、土地の330㎡までが80%評価減の対象になります。非常に強力な節税手段であるため、要件や申告の正確さが求められます。

★関連記事：小規模宅地等の特例 | 不動産相続で相続税を最大80％軽減する方法について

■ 賃貸物件や空き家を貸している場合

被相続人が所有していた物件が賃貸中である場合、借家権割合などを加味して建物の評価が下がります。また、空き家であっても第三者に貸していた実績があれば、類似の評価減が適用されることがあります。

■ 立地や形状による補正

土地の形や位置により、以下のような補正が適用され評価が下がるケースもあります。

• 奥行価格補正：奥に細長い土地など、利用効率が悪い場合に適用
• 不整形地補正：三角形やL字型など、整形されていない土地
• 私道が含まれる場合：通行専用で建築不可の土地部分
• 墓地や線路沿いの土地：心理的抵抗や騒音の影響による減価要因
• 高圧電線の下を通る土地：建築制限や景観の問題による評価減
• 市街化区域にある田畑・山林：利用制限や転用に費用がかかる土地

このような補正や特例を活用することで、見た目よりも大幅に評価額が下がり、相続税が軽減されるケースは少なくありません。

正しい評価減の適用には専門知識が必要な場合が多いため、不安がある場合は不動産鑑定士や税理士に相談することが大切です。

節税を最大化するためのポイント

不動産相続においては、評価額を適正に下げることで相続税の負担を大きく軽減できる可能性があります。とくに「小規模宅地等の特例」や、専門家の協力を得た的確な評価が節税に直結します。

この章では、制度を正しく活用するためのポイントと注意点を解説します。

小規模宅地等の特例の条件と注意点

不動産相続における代表的な節税対策が、小規模宅地等の特例です。

この制度を適用することで、最大80％の評価減が可能になりますが、利用には厳格な条件が定められています。

■ 適用の主な条件：

• 土地の種類：居住用（特定居住用宅地等）、事業用、貸付用に分類される
• 土地の面積制限：居住用の場合、最大330㎡までが対象
• 相続人の要件：相続人が被相続人と同居していた、もしくは相続後もその不動産に居住し続けること

例えば、父親と同居していた長男がそのまま自宅に住み続けるケースであれば、条件を満たす可能性が高くなります。

■ 注意点：

• 被相続人が老人ホームに入っていた場合など、「同居」の解釈が争点となることもあります。
• 相続後にすぐ売却や賃貸をしてしまうと、特例が取り消され課税対象になることがあります。
• 書類不備や申告ミスによって、本来使えた特例が適用されなかったケースも報告されています。

適用条件を事前に確認し、慎重に判断することが求められます。

★関連記事：小規模宅地等の特例 | 不動産相続で相続税を最大80％軽減する方法について

税理士・不動産鑑定士による適正評価の重要性

不動産の評価や節税に関しては、制度や地域事情、過去の判例などを理解していなければ正確な判断が難しいのが実情です。そこで重要なのが、税理士や不動産鑑定士といった専門家のサポートを受けることです。

■ 専門家を活用するメリット

• 申告ミスの回避：税務署に否認されるようなリスクを未然に防げる
• 節税策の提案：たとえば不整形地や高圧線下など、評価減の見落としがちな要素を発見してくれる
• 相続人間の調整役としても機能し、トラブルを避ける助けになる

特に不動産が複数ある場合や、価値が高額な都市部の不動産を相続する場合は、評価方法の違いだけで数百万円以上の税金差が生じることもあります。

適用できる特例や控除を最大限に活用し、正確な評価を行うことが相続税対策のカギです。

相続登記義務化と税金の関係（2024年4月施行）

2024年4月の法改正により、不動産の相続登記が義務化されました。これは、所有者不明土地の増加を防ぐための施策ですが、税金面でも見過ごせない影響があります。本章では、義務化の概要と相続税との関係、そして放置によるリスクを解説します。

相続後の登記は3年以内に義務化

これまでは、相続によって不動産を取得しても登記申請は義務ではありませんでした。しかし、2024年4月の法改正により、以下のように明確な期限と罰則が定められました。

• 施行日以降の相続：相続を知った日から3年以内に相続登記の申請が必要
• 施行日前の相続：2024年4月1日時点で登記が未了の場合、2027年3月31日までに登記申請が必要

この期間内に正当な理由なく登記しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

登記を放置するとペナルティ（10万円以下の過料）

登記義務を怠ると、過料が科されるだけでなく、後々の不動産売却や名義変更が困難になるケースがあります。たとえば、登記を放置したまま相続人がさらに亡くなってしまうと、相続関係が複雑化し、何代にもわたって遡って戸籍を集める必要が出てきます。

また、相続税の納税や申告においても、不動産の評価や登記名義が確定していないと、税務署とのやりとりが煩雑になることがあるため注意が必要です。

登記を怠ると特例が受けられなくなるリスクも

節税効果の高い「小規模宅地等の特例」は、不動産の利用状況や所有者の名義が明確であることが前提となります。

たとえば、

• 登記が相続人に移っていない場合
• 名義が不明瞭なままの状態

このような状態では、税制上の特例を受けられないリスクもあるので注意が必要です。

さらに、相続財産の管理や処分がスムーズに進まなくなることで、結果的に相続税の申告期限（10か月）に間に合わないという事態も起こり得ます。

登記の義務化は、名義をはっきりさせるための法的な義務です。それと同時に、相続税の軽減やトラブル回避のカギでもあるのです。

そこで、相続が発生したら早めに登記手続きを進めるようにしましょう。それと同時に、税金対策についても専門家に相談することをおすすめします。

★関連記事：相続手続きの基本｜準備・流れ・必要書類・税対策まで解説

相続税対策は「早めの準備」と「専門家相談」がカギ

相続税対策において最も重要なのは、「相続が発生する前からの準備」と「信頼できる専門家への相談」です。そして、相続はいつ起きるかわからないからこそ、早めの行動が節税効果を最大化し、家族間のトラブルも回避します。

節税のためには事前に資産を把握することが重要

相続税の計算は、相続財産の総額から基礎控除を引いた金額に対して課税されます。そのため、資産の全体像を把握しておくことが非常に大切です。

たとえば次のような項目を事前に整理しておきましょう。

• 所有している不動産（評価額、所在地、利用状況）
• 現金・預金、株式、保険など金融資産
• 借入金やローンなどの負債
• 生前贈与の有無や金額

また、不動産の評価方法には複数の特例が存在するため、土地の使い方によって評価額が大きく変わることもあります。

こうした情報を早い段階で整理しておけば、必要以上の税金を払うリスクを避けられるだけでなく、遺族の手続きの負担も軽減されます。

無料相談を活用して、損しない相続を実現しよう

相続や不動産の評価、税金の仕組みは非常に複雑で、一般の方がすべてを理解するのは困難です。そこで役立つのが、税理士や司法書士、不動産鑑定士など専門家への相談です。

最近では、多くの専門機関や地域の相続相談窓口が初回無料相談を実施しています。こうした機会を利用すれば、

• 自分の家族構成や資産状況で相続税がかかるか？
• 今のうちにしておくべき対策は何か？
• 小規模宅地等の特例や生前贈与は使えるか？

といった疑問を、プロの目線で的確にアドバイスしてもらうことができます。

さらに、専門家に継続的に依頼すれば、相続税の申告書作成、登記、遺産分割協議書の作成などもワンストップで対応してくれるため、相続手続き全体が非常にスムーズになります。

相続税対策は、「まだ大丈夫」と思っているうちに準備するのがベストです。財産を明確にし、節税の選択肢を増やすためにも、早めの行動と専門家の力をうまく活用していきましょう。

相続税は「知っているかどうか」で大きな差がつく

不動産を相続する際の税金対策は、正しい知識と事前準備があれば大きな節税につながります。

特に「基礎控除額」や「不動産の評価減」などの制度は、知らずに放置していると本来より多くの税金を支払う結果になりかねません。

相続税をできる限り抑え、家族間のトラブルを避けるためにも、ぜひ今回ご紹介したポイントを参考に、今のうちから対策を始めてみてください。

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