不動産相続で迷わないために——最初に知っておくべき基礎と注意点

「親が亡くなって家を相続することになったけど、何から始めればいいのか分からない」
「兄弟で話がまとまらず、相続が止まってしまっている」

このような不安やトラブルは、不動産相続において非常によくあるケースです。

不動産は遺産の中でも特に価値が大きく、分割しづらいため、相続人間での調整が難航しやすい財産です。

さらに、2024年4月からは「相続登記の義務化」がスタートし、登記を放置すると過料のリスクも生じます。

本記事では、不動産相続の基本から最新制度の解説、手続きの流れ、トラブル回避のポイントまでをやさしく解説します。相続で後悔しないために、まずは正しい知識を持つことから始めましょう。

不動産相続とは？まず知っておきたい基本

不動産相続は、一般的な財産相続の中でも特に注意が必要な分野です。

現金や預貯金と異なり、不動産は分けにくく、評価や名義変更などの法的手続きも複雑です。また、2024年4月からは相続登記の義務化がスタートし、相続人の対応がより重要になっています。

ここでは、まず不動産相続の基本的な定義や注意点について押さえておきましょう。

不動産相続の定義と特徴

不動産相続とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた土地や建物といった不動産を、相続人が引き継ぐことを指します。現金や株式と異なり、不動産は形ある資産です。そして、その評価額も大きいため、相続財産の中で大きな割合を占めることが一般的です。

また、不動産は分割が難しいという特性があります。たとえば、一軒の住宅を複数の相続人でどう分けるかは非常にデリケートな問題であり、遺産分割協議が長引いたり、トラブルに発展したりする要因になります。

さらに、登記名義を変更するためには、法的な手続きが必要で専門知識も求められます。

そのため、不動産相続は「誰にどのように渡すか」「いつまでに手続きするか」といった点で、しっかりとした準備と判断が必要になるのです。

2024年4月施行「相続登記の義務化」とは

これまで、相続によって不動産を取得しても、登記（名義変更）は任意とされていました。しかし、相続登記を放置するケースが全国的に増え、所有者不明土地の拡大が社会問題となったことを背景に、2024年4月から「相続登記の義務化」が施行されました。

この制度により、不動産を相続した場合は取得を知った日から3年以内に登記申請を行うことが義務となりました。これを怠ると、正当な理由なく放置した場合、10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。

たとえ売却や活用の予定がない場合でも、放置はリスクを伴います。名義が故人のままでは、売却や担保設定もできず、将来的に相続人が増えて権利関係が複雑化する恐れもあります。

義務化された今こそ、「名義変更はあとでいい」と先送りせず、できるだけ早期に相続登記を済ませることが、トラブルを防ぐカギとなります。

不動産相続の手続きの流れ

不動産相続には、相続人の確定から登記・税務手続きまで、いくつかの段階を踏む必要があります。それぞれのステップを順に確認していきましょう。そして、抜け漏れなく対応することで、スムーズな相続が実現します。

STEP 1：相続人と相続財産の確定

不動産相続の第一歩は、「誰が相続人で」「何を相続するのか」を明確にすることです。

まずは、亡くなった方（被相続人）の戸籍を出生から死亡まで遡って収集し、法定相続人を正確に特定します。これにより、相続権を持つ人が誰であるかが法的に明らかになります。

次に、相続財産となる不動産の調査を行います。具体的には以下のような資料を収集します。

• 登記簿謄本（全部事項証明書）：不動産の所有者や地番、権利関係を確認
• 固定資産評価証明書：相続税評価額の確認に使用

このステップを丁寧に行うことで、後の遺産分割や税務手続きがスムーズになります。

STEP 2：遺産分割協議の実施

相続人と財産が確定したら、遺産分割協議に進みます。

これは、誰がどの財産をどのように相続するかを話し合いで決めるプロセスです。不動産相続では特にこの協議が重要であり、相続人全員の合意が必要です。1人でも同意しない相続人がいる場合、協議は成立しません。

不動産の分け方には主に以下のような方法があります。

• 共有名義で相続：複数の相続人が1つの不動産を共有する
• 一人が相続し、他の相続人に代償金を支払う
• 売却して代金を分配する

協議の結果は、「遺産分割協議書」として書面に残し、全員の署名・押印を行います。この書類は、次の登記手続きや相続税申告にも必要です。

★関連記事：遺産分割協議の基本と協議書の書き方｜注意点・記載例を紹介

STEP 3：登記と相続税申告

遺産分割協議がまとまったら、不動産の名義変更を行います。これを「相続登記（所有権移転登記）」といい、法務局に対して申請します。

必要な書類は以下の通りです。

• 遺産分割協議書
• 相続人全員の印鑑証明書
• 被相続人の除籍・戸籍謄本一式
• 不動産の登記簿謄本・評価証明書
• 登記申請書

2024年4月以降はこの相続登記が義務化されており、取得を知った日から3年以内の申請が必要です。

また、不動産を含む遺産の総額によっては、相続税の申告と納税も必要になります。相続税の申告期限は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10か月以内です。

相続税の対象となるかどうかは、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を基準に判断されます。計算が難しい場合は、税理士に相談するのが安心です。

このように、不動産相続には複数のステップがあり、いずれも正確かつ迅速な対応が求められます。早い段階での情報整理と相続人間の協力が、スムーズな手続きを実現する鍵です。

不動産相続でよくあるトラブルとその回避策

不動産相続では、相続人間の思惑の違いや手続きの遅れなどによって、さまざまなトラブルが発生します。事前の準備や専門家の活用によって未然に防げるケースも多いため、代表的な事例とその対策を知っておきましょう。

評価の不一致・分割の難航

不動産は、現金や預金と違い「簡単に等分できない資産」です。

そのため、「兄が不動産を相続し、自分は預金だけ？本当に平等なのか」といった不満が生まれがちです。特に地方の実家や土地など、思い入れのある物件が絡む場合、感情的な対立にも発展します。

また、相続人同士で価値の判断が異なれば、分割協議が長期化する原因にもなります。

回避策として、不動産鑑定士や税理士など、第三者による正当な評価を受けることが重要です。その評価を基に、代償分割（不動産を一人が相続し、他の相続人に金銭で調整）などの方法を用いると、公平性を確保しやすくなります。

名義変更の放置とリスク

不動産を相続したにもかかわらず、名義変更（相続登記）をせずに放置してしまうケースも少なくありません。「手続きが面倒」「誰かがそのうちやるだろう」と先延ばしにしてしまうことで、後々の大きなトラブルにつながります。

具体的には、数十年単位で登記が放置された結果、相続人の数が増えて合意形成が難しくなるケースや、法務局への登記申請が困難になる事例が報告されています。

さらに、2024年4月の法改正により、相続登記は義務化されました。正当な理由なく申請を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性もあるため、注意が必要です。

回避策：不動産を取得したことを知った日から3年以内に、必ず相続登記を行いましょう。登記の手続きに不安がある場合は、司法書士に相談することでスムーズな対応が可能です。

不動産相続では、「価値の曖昧さ」と「手続きの複雑さ」がトラブルの原因になります。感情論に流されず、早期の対応と専門家の力を借りることが、円満相続への近道です。

★関連記事：相続不動産売却をお勧めする理由と後悔しないに知っておくべきこと

専門家に相談すべきケースとそのメリット

不動産相続は、手続きや税金、法律が複雑に絡むため、自力で進めるには限界があります。特に不動産が関わる相続では、早い段階で専門家の力を借りることで、後々のトラブルや手戻りを防ぐことができます。ここでは、どのような専門家がどんなサポートをしてくれるのか、また相談を始める際のポイントをご紹介します。

司法書士・税理士・弁護士の役割

不動産相続に関わる主要な専門家は、司法書士・税理士・弁護士の3者です。それぞれの専門分野に応じて、以下のようなサポートが受けられます。

司法書士

• 相続登記の申請を代行してくれます。
• 相続人調査や必要書類の取得、登記書類の作成など、煩雑な作業を一手に引き受けてくれます。
• 不動産の名義変更手続きを確実・迅速に進めたい場合に不可欠です。

税理士

• 相続税の申告と納付をサポートします。
• 財産評価（特に不動産や株式）や節税対策の提案も可能です。
• 配偶者控除や小規模宅地の特例などを活用することで、税負担を大きく軽減できる場合があります。

弁護士

• 相続人同士で意見が合わない場合の調整役として重要です。
• 遺産分割協議書の作成や調停、裁判への対応も可能です。
• 前婚の子がいる・認知された子がいるなど、法的に複雑なケースにも対応できます。

複雑な相続ほど、専門家の介入が早いほどスムーズです。感情が絡む相続だからこそ、第三者の冷静な助言が大きな力になります。

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最近では、司法書士事務所や税理士法人が初回無料相談を提供しており、電話やオンラインでも対応しているところが増えています。専門家の話を聞くことで、自分が抱えている不安や疑問の正体がクリアになり、具体的に「次にやるべきこと」が見えてくるはずです。

不動産相続は一生に何度も経験するものではありません。

だからこそ、最初の一歩で迷ったら、プロに聞くのがいちばん安心です。「相談してよかった」と思える結果を手にするために、遠慮せず、まずは一度話を聞いてみましょう。

不動産相続は計画と対話がカギ

不動産相続は、価値の大きな財産をめぐるだけに、慎重かつ丁寧な対応が求められる重要な手続きです。手続きを後回しにしたり、誤った理解のまま進めてしまうと、思わぬトラブルや経済的な損失を招くことにもなりかねません。

だからこそ大切なのは、早めの情報収集と準備、そして家族との対話です。相続人同士でしっかりと意思疎通を図りながら、必要に応じて専門家の力を借りることで、複雑な手続きもスムーズに進めることができます。

大切な不動産を次の世代へきちんと受け継ぐために、今できる一歩を踏み出しましょう。相続は「争続」ではなく、「想続」に変えられます。

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